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起初所有人都生活在农村，由于农业生产完全依附于土地，所以农民们大多散布在田间。
在地多人少的时代，农民们通常相距很远，由于跑路成本巨大，自给自足是最佳选择，即使发生交易也是偶然的、零星的两两交易。
杨小凯认为，伴随着分工水平不断地提高，人们需要交易的商品也将增加，由此决定每个人交易的地理范围扩大。
如果依然两两交易，交易成本势必呈几何级数增加，那么原有的状态便是不稳定的，因为经济人会选择降低交易成本的方案——在“城市”
中集中交易。
城市越大交易效率越高，因为云集的商人越多，交易成本越低。
不过，不是所有的商品都会集中到大“城市”
中进行交易，这完全取决于交易成本与跑路成本之间的权衡。
如果增加的跑路成本超过了所节约的交易成本，那么人们会选择一个离生产地或消费地最近的地方进行交易，于是次一级的小“城市”
便出现了。
需要指出的是这些城市还不是真正意义上的城市，只能说是一个临时的集市，因为人们只是为了交易才到城市。
通常，以农业为主导产业的社会大多会形成上述的城市形态。
杨小凯同样也对存在异地转移的情况做出了分析。
假如不考虑转移成本，上述的“城市”
也不是一个稳定状态，因为人们通过向城市转移可以大大降低跑路成本。
不过，当人们都向交易最便利地区集中时，该地区会成为一个稀缺资源，从而会引发地价上升，同时还会带来交通、居住、犯罪等问题，即所谓的大城市病。
有一些产业会因为地价上升超出了由集中带来的好处，从而选择了次一级的城市，所以在稳定的状态下大城市的地价会高于中等城市，中等城市的地价会高于小城镇。
工业化社会大多会形成这样一种城市格局。
杨小凯还指出，如果转移成本足够大，或者人们收入太低还不足以支付昂贵的城市居住成本，那么在一个社会中完全有可能同时出现上述两种城市形态。
只要转移成本降低，并随着人们收入不断提高，两种城市形态将会不断地融合，形成新的城市体系。
杨小凯的理论能给人这样一些启示：
第一，一个社会完全可以在尊重个人选择的基础上确定城市合理规模。
并且，也只有建立在个人选择基础上的城市规模才是最合理的。
人性化城市应成为人们追求的目标。
为实现人性化管理，尊重个人的选择则是关键，不能把目光仅仅局限于建筑设计、交通建设等环节。
第二，转移成本过高将会延缓城市化的进程，也同样会妨碍确立合理城市规模。
如果农业人口向大城市转移是个人的选择，或者是经济发展的必经阶段，那么我们无须为之担忧，无须人为地设置劳动力转移障碍。
所要考虑的应是当城市扩大后，如何通过价格杠杆迅速地把大城市转化为上述第二种稳定状态。
第三，产业选择也是影响城市规模的一个重要因素。
产业的选择不应由政府来控制，因为政府无法获知私人成本信息，一旦政府采取强制性动迁手段，很可能扭曲个人的选择，降低社会的总满意度。
只要政府不是为了吸引投资。
人为地压低土地价格，而是让地价充分反应市场供求状况，经济人自然地会对产业地域分布作出合理的选择。
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